上游水紧 开发商曲线融资新渠道

在银行开发贷款、房地产信托全面收紧之后，房地产企业盯上了信托公司的股权融资。’相比限购，限贷对开发商的影响更大，银行按揭贷款大量放不下来，影响开发商的资金链。纯粹的房地产信托，到监管部门基本批不下来。而信托公司以有限合伙人身份投资房地产企业私募股权基金，或投资开发商股权的项目，在审批时相对容易。’一房地产融资的业内人士昨日说。

值得关注的是，监管层尚未明文禁止上述融资方式。

一信托公司人士称，该公司正在发售的一款信托产品便是以上述方式为开发商融资。具体而言，信托公司与房产商成立一家独立的平台公司，以信托公司持有这家平台公司的股权为标的发行信托产品。

’这是个为项目公司融资的空壳公司，信托公司持有公司一部分股权，在此之外，项目公司不会再对外做任何借款，也不会用相关资产做抵押。’上述人士称，由于是股权投资，信托产品收益没有保底并且是浮动的，具体收益取决于项目销售后产生的利润。

而另一种信托公司以股权方式为房企融资的模式是，开发商以有限合伙制的形式发起房地产私募股权基金，信托公司则成为基金的有限合伙人(LP)。业内人士指出，由于信托公司的介入，使得房地产基金的发行更为顺畅。

值得一提的是，信托公司介入房地产基金相当于把基金的融资对象放大了4倍。根据有关规定，有限合伙制形式的私募股权基金的投资人不能超过50个，而信托产品的投资人最多不超过200人。

’信托与PE(私募股权基金)的连接，绕过了人数的限制。通过信托当独立LP，甚至突破了200人的限制。但对于这个做法，监管方迟早会打一个补丁的。’一股份制银行私人银行部负责人说，一般监管层从发现问题到出台针对性政策的时间差是一年半。

’本质上还是房地产信托，我们认为目前的政策背景下是有风险的，但从收益率上这类产品是最高的，投资期限也比其他Pre-IPO的私募股权基金项目要短。’另一私人银行人士如是说。

多位信托业内人士介绍，信托公司直接投资房地产项目的审批趋严。’但如果是纯股权的信托产品，代表的是市场风险，投资人应该能充分认识这种风险，这类产品审批时相对要容易，当然必须是真的股权。’前述信托公司人士说。该人士还提到，对于信托公司而言，控制开发商项目公司的股权更为有利于把控风险。

此外，股权融资的信托产品没有融资成本，只是对赚取的利润进行分成。以前述在发行的信托产品为例，信托公司持有壳公司的股权比例为40%，其对于销售利润的分成比例为40%，该信托产品给到投资人的收益为浮动。

不过，如何融资最终要取决于开发商的意愿。’开发商不愿拿出股权，哪怕债券融资成本高至20%、30%，也觉得可以承受。’该信托公司人士说。

用益信托分析师李旸指出，仅从公开的信托产品资料看，目前成立信托公司介入房地产私募股权基金的产品还不算多。

’通过成立私募股权基金融资，很可能是从银行那融不到钱了，或者项目出现问题了。’前述专为房地产融资的业内人士直言。

截至13日，用益信托依据公开披露资料统计的数据显示，今年以来，以股权投资的资金运用方式投向房地产的信托产品有195个，融资规模达718.57亿元;以组合运用的资金运用方式投向房地产的信托产品(信托投资房地产基金归于此类)有76个，融资规模达283.29亿元。