2011橱柜年会：住建部陈淮先生解读2011中国房地产业发展趋势

我们说，2011是难以言述的一年，世界经济风云变幻，中国原材料持续上涨、房地产市场遭遇严重的调控。作为中国经济支柱的房地产业又将趋向何妨，带着这一系列的疑问，我们今天有幸请到了这样一位专家学者，下面让我们用隆重的掌声请出住建部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生为我们解读2011中国房地产业发展趋势。

住建部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

住建部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生：中国房地产业的领航者是我们全国的老百姓。是我们自己创造了历史的奇迹。我现在只是中国城乡建设经济研究所的所长，我接着刚才主持人说的，世界经济和中国经济没那么差，没到风雨飘摇，江河日下的地步，今天我用一个非常短暂的时间给这么多的来宾做一个简单的交底。我们房地产业从过去走来值得回过头来看的路，我们不需用很多的数字来表达，这是一个在80年代结婚的一个非常熟悉的情景，那个时候民政局不管只发结婚证，同时还发一张家具票。而且这个家具票或许还可以买一张双人床，或者四把椅子。我们从这样一个时代走来。是这样的历史时期造就我们今天辉煌的成就。我们将面对的形势也并不非我们所说的江河日下，但我们的确面对了非常重大的挑战。比如说，刚才通货膨胀问题，通货膨胀问题不难面对，美国人欠钱还不起了，就有量化宽松的办法来增发货币。由全世界美元持有者为美国政府还贷承担了代价。再加上北非、西亚局势紧张造就了大宗商品价格的上涨，造成了我们中国的通货膨胀。这个也是我们以前没有遇到的一个重大的难题。解决这个难题最简单的办法就是人民币升值。人民币升值为什么就能应对通胀呢?如果美元贬值导致石油价格成为80美元，我们只要把人民币升值，但是我们无法承受人民币过快的增值给我们带来的冲击。如果过快包括厦门乃至还系在内也包括珠三角、长三角中小企业就会面对难以应对的压力，更会导致两三千万的农民工返乡。我们面对通胀但无法用有效的人民币升值办法来解决。我们就只能收紧货币供给来应对这个通胀。应对这个通胀又带来一个副作用，这会伤害消费。升息什么时候都是一个抑制消费的政策。今年上半年尽可能多的是提高准备金律的办法，而不是动用升息。升息和提高准备金律都是收紧供给，但是准备金律与升息对消费的伤害小一点，但是又带来一个后果就是伤害中小企业。所以中国的经济面对的问题主要是肺有毛病。我们千万不要以为中国没有办法解开这个乱团，中国和美国、欧洲发展经济体最大的区别就在于我们完全不乏内升的经济增长体。＊＊＊那里找不到自己经济体的推动经济增长的动力。而中国城镇化，城市化以及老百姓消费结构升级这两个马车，两个引擎，两个发动机都和橱柜行业极为密切相关。一个叫城镇化，一个叫消费结构升级。这样一个过程。这样的历史过程至少要带动中国经济有20到30年的强劲增长。这个不是政策刺激起来的需求和动力。尽管我们面临两难。但是世界经济也不断的给我们提出了新的挑战，使我们不得不在经济增长动力充分的情况下适度的减速，这个也是我们今天面对应对通胀的升息以及经济增长速度受到一定抑制的必要原因。我说中国经济没有到江河日下的地步，

举两个例子。2009年下半年到2010年，我们几乎听不到发达国家的企业活不下去，我们听到的是政府活不下去。如果联邦政府不批准他扩大规模，作为企业和社会微观经济细胞发达国家已经出现了明显复苏的状态。我们千万不要它的经济已经到了病入膏肓的地步。乔布斯留下的苹果公司，已经成为全球消费热点，但并不是给美国政府带来多大的福音。他的研究团队大概几百人就够了，对他改善就业的问题没有贡献，对他改善政府的债务负担没有贡献，发达国家现在遇到的问题是没有金融危机的时候，他们政府就是一个入不敷出，资不抵债的状态。这个是当前世界经济面对的主要问题。美国不算两房，美国政府欠我们多少钱，等于他们每个美国人欠我们两万元钱。还不上的问题是当前的债务危机，所以大家注意到，前天我们＊＊＊＊＊到欧洲参加第二届峰会，＊＊＊＊＊去了之后，法国总统赶紧就找＊＊＊＊＊见面，你看现在世界危机你得帮我们，这两天资本市场一天暴涨一天暴跌，因为他准备援助欧债危机的源头。人家说，第一个咱们借钱了以后，政府不能裁员社会福利不能降低，借的钱自己想办法。所以现在欧债危机能不能真的缓解，不取决于希腊老百姓工头不工头。关键的原因是欧盟能不能跟中国借到钱。我不是在开玩笑，如果大家能够注意到互联网主业上国际经济上的问题，一个热点是中国买不能欧债的问题。能不能跟中国借到钱，就是让中国买欧洲的债券。这个是世界经济真正的问题，当然我们不能只指望我们能够救世界，我们能够让中国老百姓住上最大的房子，用上最好的橱柜，这个就是对世界最好的贡献。

中国的房子还远没有盖够。一个重要的道理，股市今天成交量低迷，明天的成交量和今天的成交量有关系吗?什么关系都没有。但是，房子和橱柜不一样，今天不买明天必买，明天不买后天必买，如同厦门有100个小伙子一定要娶100个姑娘一样。从五到八年的周期来看，中国的房地产市场一共要卖多少房子，中国的城镇一定要卖多少房子，这个是常数，不会因为今年销量的下降而使总销量下降，因为房子的问题，房子的需求与其他消费品不一样。吃饭第一个特点是重复产生，没有一个人会每天重复买房子。每天的需求是重复产生的，第二个，它的前后周期不超过一天，你可以今天饿着每天必须吃，明天不吃就得饿死。衣服的需求可以前置，春天没买合适的秋天再买没有问题，但不会太长。没听过那个年轻姑娘22岁到23岁不买房子，但房子会，3到5年的周期是正常的。需求前置了，今天成交量低，今天成交量低可能会推到后三年改变的只是时间分布机构，不会减少任何一个橱柜的需求。尽管让他们观望去，告诉我们协会的所有会员，让他们观望去，明年涨完价再卖给他们。

中国的房子还远没有盖够。别以为房地产市场从此就没有人买房子，断无此事。首先我们最迫切的任务是要在一个三到五年的周期内建立一大批的保障性住房，我们要让所有人都有房子住。美国人说你们中国人要有人权，人人都有追求幸福的权利。后来我们才知道，人人都有追求幸福的权利固然重要，有人追求上幸福，没追求上幸福的人该怎么办?人们有补充了一个非常重要的人权观，人人要有享受保障的权利。解决了大多数人有房子住的问题下，我们要建立一个住房保障体系的物质线，就是保障房建设。我们在过去十年，各种类型的保障性住房有1400到1500万套，我们再建立3600万套可以保证城镇居民20%的居民不要钱或者基本不要钱就有房子住。我们第六次人口普查数字城镇人口是6.6亿人，20%推算大概需要4500到4500万套保障性住房。对一些真正没有房子住的群体他们分布在地下室、公共场所等地居住，光建筑工地就容纳了34000万。这还仅仅是已经在城里的，在城门口就已经站了20000万人，保守估计城镇人口将扩张到8.5万。这个是基本的住房建设。商品房需求的老百姓改善性需求。未来十年我们买房子的需求买不买这种方式满足自己住房需求主要是改善性需求，我们在过去十年、二十年解决了有房子住，但只是满足了他们基本的住房需求，满足了他们脱困的需求。下一步我们要满足老百姓的改善性需求。现在老百姓群体性的成规模的进入了住房改善期了，改善性需求，改善性功能并不难形容，橱柜业十年前，十五年前，厦门这个地方年轻人娶房子是买1.5米的床，现在是要买1.8米的床，这个就叫改善性需求。最重要的是中国城市化要调整，在进入二十一世纪头十年我们的重心要集中在包括厦门在内的沿海特大城市，北京、上海、广东、深圳、青岛、大连这样的城市。由于有一些特殊的事件，北京要开奥运会，上海要开世博会，如果二十一世纪的第一个十年我们主战场是特大城市，第二个十年是二三线城市，以县城中心镇为代表的中小城镇。沿海特大城市的容纳程度已经充分饱和了，人口已经过程承载了。我们要抑制过渡通胀的沿海城市，又要实现大多数人住城里，解开这个扣就是二三线城市的发展。这个是发展扩张，鼓励更多的人口向这些城市集中。这就代表土地制度的调整，带来住房制度的进一步完善和房地产业的进一步发展。所以我看不出有任何理由对我们房地产前景缺少信心。实际上，我们沿海特大城市也迫切需要进一步的完善和改造，别以为城市外观足以和伦敦、巴黎相比了。这些城市的发展还有一个扩张过程，去年开亚运会的广州来不及了，就把外围围起来，里面还没有改造，像这样的城市我们还有很多，离城市化的距离还有相当漫长之路。我们的房地产前景就只有一个，全世界发展最快，规模最大的房地产市场和橱柜需求市场。以上仅供大家参考。谢谢大家!

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