裁员救不了贝壳

受房地产政策影响，贝壳二季度二手房增长几近停滞，导致其整体营收增速大幅放缓。

 

整体来看，2021年二季度，贝壳实现营业收入241.74亿元，同比增长20.02%，创近5个季度新低，主要是其二手房收入增长遭遇瓶颈所致。

（图片来源：妙投app，侵删）

分业务来看，贝壳是链家在2018年推出的针对其房产经纪的业务平台，其收入主要来自二手房房交易、新房交易和其他衍生业务所产生的佣金及服务费。

 

其中贝壳二手房业务在二季度实现收入96.28亿元，同比增长4.88%，增速大幅放缓；其新房实现收入138.86亿元，同比增长31.95%；其新兴服务和其他业务实现收入6.59亿元，同比增长50.46%。

 

可见，贝壳二季度营收增速放缓主要由于二手房业务增长几近停滞。自2021年以来，多个城市对于房地产行业的调控日趋严格，二手房市场受到一系列市场降温措施的影响，导致贝壳二手房交易收入骤降。

 

比如今年2月，深圳率先发布了二手房指导价，此后成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴和上海等城市纷纷出台了二手房指导价或二手房核验政策。

 

另外，今年以来不少城市房贷收紧，杭州、合肥、南京、武汉和重庆等城市甚至出现了二手房大面积停贷的现象。

 

贝壳二手房业务表现疲弱，叠加开发商“去库存，回笼资金”的需求迫切，新房业务逐渐成为贝壳的营收支柱。2017年至2021Q2，贝壳二手房收入占比从72.38%下降至39.83%；其新房收入占比从25.17%提升至57.44%。

 

虽然新房去库存需求较大，但贝壳也面临较大的竞争压力。首先，2019年8月，58同城与世联行、同策咨询共同抱团取暖、推出对标贝壳找房的平台“58爱房”（目前在安居客旗下）。

 

相比安居客，贝壳的流量规模处于劣势。截至2020年第四季度，安居客的平均移动月活跃用户量总计为6700万，高于贝壳目前的用户规模。

 

其次，开发商自建线上渠道，与贝壳形成正面竞争。恒大把旗下“房恒通”更名“房车宝”，龙湖新增C5租售航道“塘鹅”，万科推出全新品牌“朴邻”租售等。

 

而且，随着政策趋严，贝壳的二手房业务增长受限将影响整体成长性持续承压。

 

同时，贝壳自身对未来的情况亦也不乐观。财报显示，贝壳预计第三季度营业收入在145亿元至155亿元之间，同比下降约24.6%-29.4%。

 

营收增速放缓，叠加楼市政策影响，贝壳二季度的盈利能力也大幅承压。2021年二季度，贝壳的经营利润率为4.62%，同比下降11.7个百分点。

 

究其原因，一是受一系列楼市降温措施等影响，贝壳该季度毛利率为22.06%，同比下降10.46个百分点；二是贝壳增加市场投放力度，使其营销费用率同比提升1.22个百分点，在一定程度上挤压了贝壳的利润空间。

 

 

可见，随着房地产相关政策正式落地，贝壳的业绩将持续承压，裁员与业务收缩也成了贝壳的必然选择。

 

但大规模裁员也扭转不了贝壳的颓势。

 

二、不确定风险仍在

贝壳凭借ACN模式形成开放平台，一家独大，受资本市场青睐，在2020年11月，其市值一度接近900亿美金。不过，之后贝壳经历了创始人离世、中概股政策风波、房地产政策调控，其股价持续遭受重挫。截至2021年10月12日，贝壳市值跌至245亿美元，距高位已经膝盖斩。

（注：2008年，贝壳推出ACN（Agent Cooperation Network）经纪人合作网络，在遵守房源信息充分共享等规则前提下，将经纪服务流程细化、标准化，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色共同参与到一笔交易并记录在ACN网络平台，房屋成交后再按照各个角色的分佣比例进行佣金分成，从而打通各经纪品牌、经纪人之间隔离墙，实现房源、客源信息共享与高效协作）

 

虽然贝壳的估值已处于历史最低位，但不确定性风险仍在，其资本市场表现将依然低迷。

 

贝壳能否平衡好平台与自营业务，避免左右互搏？其经营业务是否会受政策影响？以及自营业务2.7%费率能否维持？均充满极大的不确定性。

 

第一，贝壳的双重身份有竞争冲突，难以兼容。

与京东不同，电商平台的产品可以差异化，京东的自营和平台业务可以兼容，但房源是唯一的，也不能差异化，贝壳的自营和平台业务容易“狭路相逢”。

 

因此，贝壳因“既是裁判员又是运动员”饱受诟病，其双重身份很难取得第三方中介机构的广泛信任。

 

第二，贝壳面临监管层面的压力。

首先，自2021年以来，房地产政策调控日益趋严。

 

今年2月，深圳发布二手房指导价。随后，成都、西安、上海等地均出台二手房指导价或二手房核验政策。同时，不少城市房贷收紧，杭州、合肥、南京、武汉和重庆等城市甚至出现了二手房大面积停贷的现象。

 

7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务4方面的问题。

 

而近日，一则有关“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的消息不胫而走。如果消息属实，这也就意味着链家的高费率有下降的可能，这将进一步加大贝壳的业绩压力。

 

其次，官方渠道取代二手房中介的风险也在逼近。

8月18日，据杭州市住房保障和房产管理局消息，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”。据介绍，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。

 

也就是说，房东可将自己的二手房通过该平台挂牌待售，购房者也可以“绕开”中介，直接和房东面对面交易。虽然，短时间内二手房中介行业并不会完全被取代，但长期来看，随着官方渠道进一步完善，推广到全国，贝壳的二手房业务将进一步遭受冲击。

 

最后，随着反垄断政策趋严，贝壳形成的平台效应越强，区域垄断行为越重，其经营业务会受到反垄断影响的可能性就越大。

 

 第三，贝壳自营业务2.7%及以上的费率不可持续。

虎嗅研究总监Eastland在《北京二手房中介费一年拿270亿，多不多？》表示，链家通过“暴力”行为垄断房源，破坏竞争，导致市场失灵。

 

链家收取2.7%甚至在部分区域收取3%的费率，远高于市场水平，高出市场水平的成本最终会转嫁到消费者头上，这无疑会加重购房者的负担。

 

再就是会间接抬高房价，链家为获得二手房独家代理而向房主报高价，但新房定价最重要的依据是周边二手房价，中介推高存量房价无异于间接推动了新房价格。

 

可见，贝壳的经营层面仍面临极大的不确定性，其资本市场表现难言乐观。

（文章来源：妙投app，侵删）